宅地建物取引主任者になろう

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合格しました。

合格しました。
今日、合格証がとどきました。
遅かったので心配しましたが・・・。

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自己採点

受けてきました。2007年度宅建試験

自己採点では37点。

マークミスが無ければ、ぎりぎりセーフと思いますが・・・。

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借賃

借賃
しゃくちん

借賃増減請求権

借地借家法第32条に定められた、借主・貸主の賃料増減を請求できる権利。
現在支払っている、 あるいは受領している賃料が近隣相場等と比べて不相当と思えば、賃貸借契約上の当事者は相手 方に対して賃料の増額・減額を請求できるという権利。
賃貸借契約書に記載されている賃料改定の条項は、この条文が基になっている。

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罰則

1.免許換えをせず、事務所を解説して営業した
 免許をした知事は、免許を取り消さなければならない

2.取引先からの求めに対する、取引主任者証の不提示
 過料なし

3.重要事項説明時の取引主任者証不提示
 10万以下の過料

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35条書面 37条書面の注意点

・代金の額、支払い時期、方法

35条書面×(35条書面では、代金・交換差金・賃借以外に授受される金銭を説明する)
37条書面の絶対記載事項

・契約解除に関する事項
35条書面 定めが無いときでもその旨を記載する
37条書面 契約解除の定めが無いときは記載を省略できる



  

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八種制限

1.

2.

3.損害賠償額の予定等の制限
 定める場合は、損害賠償の予定額+違約金の合算が代金の20%を超える定めをしてはならない。

4.手付金の性質
 解約手付けとされる
 代金額の20%以上の手付けを受け取ることはできない
 


5.手付金額の保全措置
工事完了前の物件
 5%以下または1000万以下は不要
 
工事完了後の物件
 10%以下または1000万円以下は不要

6.

7.

8.

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現地案内書の設置

第五十条第二項の届出(案内書の設置)は、設置する宅建業者が「免許権者」および当該案内世を所轄する都道府県知事に対して行うものとされる。

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宅地建物取引主任者の登録の変更移転および主任者証

登録の移転
登録をしている都道府県知事の所轄する都道府県以外に所在する宅建業者の事務所の業務に従事しまたは従事しようとする場合、その移転先の事務所所在地を所轄する都道府県知事に対して申請することができる。

主任者が破産した場合の届出
登録を受けているものが破産した場合、本人が30日以内に当該登録をしている都道府県知事に届けねばならない。

事務禁止処分を受けた場合の主任者証の提出
事務禁止処分を受けた場合、速やかに交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

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営業保証金

営業保証金の不足額の供託
免許権者から不足額を供託すべき通知を受けてから二週間以内にその不足額を供託しなければならない。

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各種施設までの距離又は所要時間

不動産の表示に関する公正競争規約
(一般事項の表示基準)

各種施設までの距離又は所要時間


・団地(一団の宅地又は建物をいう。以下同じ。)と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること。ただし、当該団地を数区に区分して取引するときは、各区分ごとに距離又は所要時間を算出すること。


・距離又は所要時間を表示するときは、起点及び着点を明らかにして表示すること。


・徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、1分未満の端数が生じたときは1分として計算すること。

・自転車による所要時間は、道路距離を明らかにして、走行に通常要する時間を表示すること。

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所有権保存登記

所有権保存登記
所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記。
建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を公示する「表示登記」を行います。
それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。
以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。
所有権保存登記は、所有者の任意。

「対抗要件を具備する」ためには所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができなない。

したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。

所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。原則として、表題部(表示登記の内容を記載している部分)に所有者として記載された者が単独で申請します。ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。

登記に必要なものは、
◇申請書(正本と副本)
◇所有者の住民票
◇固定資産評価証明書
◇印鑑(実印である必要はありません)
◇登録免許税相当額の現金
です。

登記申請を司法書士に依頼する場合は、このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要。
所有権保存登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.20%
(平成18年3月31日までの租税特別措置法による)。

ただし、自宅建物の保存登記の登録免許税は、昭和59年4月1日から平成17年3月31日までの間(平成16年現在)に新築又は取得したもので、それから1年以内に保存登記をするなどの一定の要件を満たせば0.20%から、0.15%に軽減。

 この場合、不動産所在地の市役所等で「住宅用家屋証明書」を交付してもらい、これを法務局に提出する必要がある。
この証明書は、各市役所等で所定の申請書に記入し、必要書類と手数料を添えて窓口に提出すれば簡単に取得することができる。

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分筆・合筆等

1.分筆・合筆
 表題部所有者または所有権の登記名義人以外のものは申請できない

2.登記は書面申請の場合、郵送可

3.所有権の登記が無い土地と所有権の登記のアル土地の合筆はできない
4.所有権の保存登記を申請する場合、例外として登記原因証明情報の提出不要。
原則必要
「登記の原因となった事実又は法律行為及びこれに基づき現に物権変動が生じたことを証する情報」で、新不動産登記法施行後は、法令に別段の定めがある場合を除き、必ず提供しなければなりません。新法第61条が根拠条文です。

 これは、従来の「登記原因証書」、「申請書副本」の制度が廃止され、それに代わるものとして導入されました。その目的は、これにより登記申請や登記原因の真実性を担保させ、更に登記制度の信頼性を向上させることにより、取引の安全と円滑に資することです。

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集会の召集

年一回
区分所有者の1/5以上 議決権の1/5以上
規約で定数を減じることができる

召集通知 1週間前(規約で伸縮可)、区分所有者の船員の同意のあるとき

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規約の変更等

1)規約の変更 
区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による集会の決議
一部のものに特別の影響を与える場合 その区分所有者の承諾が必要

2)公正証書による規約の設定
最初に専用部分の全部を所有するものができる
 ・規約教養部の定め
 ・規約敷地の定め
 ・専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め
 ・敷地利用権の持分割合の定め
3)規約を保管する者
 管理者
4)規約の閲覧請求
 利害関係人の請求があった場合 正当な理由がある場合を除き拒否できない
5)規約の保管場所
 建物の見やすいい部分

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固定資産評価審査委員会

固定資産評価審査委員会への審査申出

 
 
固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合については、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。

 

(1) 固定資産課税台帳に価格等を登録した旨の公示の日から、納税通知書の交付を受けた日後60日までの間
 

(2) 価格の決定または修正があった場合は、固定資産課税台帳に登録された旨の通知を受けた日から60日以内


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不動産取得税

納付先 不動産所在の都道府県
納付方法 普通徴収

宅建業者が新築した場合
 新築して1年を経過しても最初の使用・譲渡が行われない場合
 家屋のの所有者が納税義務者となる

非課税 国、地方公共団体、宗教法人、学校法人、独立行政法人

課税標準
1.固定資産税課税台帳

2.新築住宅 1200万控除
 個人・法人
 自己所有・貸家

 床面積 50以上 240㎡以下(戸建て以外の貸家用 40以上240㎡以下)

3.既存住宅
 個人
 自己所有

 床面積 50以上 240㎡以下(戸建て以外の貸家用 40以上240㎡以下)

4.宅地
  宅地の価格×1/2

5.免税点
 土地 10万 家屋の建築 23万 家屋の売買12万

6.税率
 標準 4%
 特例
  土地3%
  住宅3%
  住宅以外3.5%

減額
 一定要件を満たした住宅用地取得 取得税から一定額を減額

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新築住宅にかかわる固定資産税の減額

新築住宅にかかわる固定資産税の減額

H20/3/31までに新築物件に適用
床面積の用件 50㎡以上280㎡以下
減額される額  固定資産税の1/2
期間      新たに課税される年から三年間
(地上3F以上 中高層耐火・順耐火建築物の新築は5年






<参考>

耐震改修   1/2

バリアフリー 1/3 

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固定資産税

固定資産税
標準税率 1.4%

賦課期日 1月1日
納付先   固定資産所在の市町村
納付方法  普通徴収


住宅用地の特例
一定の住宅用地
小規模住宅用地  200㎡以下の住宅用地   固定資産評価額×1/6
         200㎡超                ×1/3

自己居住用地○ 貸家用地○
個人○  法人○

免税点   
土地30万
家屋20万       

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住宅用家屋の登記 軽減税率

適用条件
・事故居住用の住宅 個人が受ける登記(社宅× 法人登記×)
・床面積50㎡以上
・新築または取得一年以内に登記
・既存住宅の場合 取得日以前20年内に建築(耐火の場合25年以内)または新耐震基準適合(築年不問)

住宅に関する軽減税率
所有権保存登記 1.5/1000  新築・未使用
所有権移転登記 3/1000   未使用・既存(土地10/1000)
抵当権設定登記 1/1000   新築、未使用、既存

参考
本則
所有権保存登記 4/1000 
所有権移転登記 20/1000
抵当権設定登記 4/1000

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特定の居住用財産の買い替えの特例

条件
・譲渡した年の1月1日で所有期間10年超 居住期間10年以上
・敷地面積500㎡以下、床面積50㎡以上
・耐火建築の場合、取得日より25年以内に建築または新耐震に適合
・配偶者、直系血族、生計を一にするものに対する譲渡ではないこと

・その年、前年 前前年に
 居住用財産の特別控除3000万、 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率(6000万 以下10% 超15%)を受けていないこと

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住宅ローン控除

住宅ローン控除

適用条件
1.住宅(居住用家屋)の取得等
2.取得日から六ヶ月以内に居住すること
3.借入金の償還期間が10年以上
4.居住年の前前年、前年、居住年に次の特例等の適用を受けていないこと
1)特定の居住用財産等の買い替えの特例(課税の繰り延べ)
2)居住用財産の特別控除(3000万円特別控除)
3)居住用財産を譲渡した場合の軽減税率(6000万円以下10% 6000万以上15%)

控除期間 控除額
原則10年
1~6年 年末残高の2500万以下部分1%
7~10年            0.5%

特例15年
1~10年 年末残高の2500万以下部分0.6%
                1.4%

適用申請
最初の年に確定申告を提出
翌年以降 年末調整


   

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造作買取請求権

造作買取請求権

当事者の特約により排除することも許される

賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加したとき〔または建物の賃貸人から買い受けた造作〕は、期間満了及び解約の申入れによって終了するときに、賃貸人に時価で買い取るよう請求できます。(借地借家法33条1項)

これは、賃貸人から買いうけた造作にも適用されます。

 また、「期間の満了又は解約の申し入れ」によって終了する場合の、転借人と賃貸人との間でも準用されます。(借地借家法33条2項)

 ただし、この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約も認められています。(借地借家法37条)

・造作とされているもの・・・・畳、ふすま、障子等の建具、エアコン、照明器具など。

 取り外しが容易であり,建物の使用に客観的便益を与えるもの。収去すると造作そのものの価値を減ずるもの。〔有益費償還請求の対象にはならないことにも注意。〕

・造作買取請求権の対象・・・・賃借人が勝手につけた造作は買取請求権の対象にはならない。借地借家法で認められているものは以下の二つのみ。

 (i) 賃貸人の同意を得て建物に付加した造作
 (ii) 建物の賃貸人から買い受けた造作

・造作買取請求権について

 もともと,賃貸借契約が終了したときには,賃借人には建物に付加したものを収去して原状に回復させる義務があります。〔取り外しができないもので建物の現存価格を高めるものは有益費として費用償還の対象になる。〕

 しかし,取り外したところで,そのものの価値は建物と結びついてのものですから意味はなく,取り外すにしても費用や手間がかかることから賃借人が収去を望まないことのほうが多いでしょう。

 借地借家法は,このように費用償還請求権の対象にならないものを,賃貸人に時価で買い取らせることによって,賃借人の投下資本の回収をさせ,かつ収去の負担を免じることにしました。〔しかし,実際のところは,特約で買取請求権を排除する場合が多い。〕



第1項
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

第2項
前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

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必要費償還請求権に基づく留置権


民法608条
1項

留置権者は、留置物について必要費を支出したときは、所有者にその償還をさせること
ができる。


2項

留置権者は、留置物について有益費を支出したときは、これによる価格の増加が現存する場合に限り、所有者の選択に従い、その支出した金額又は増加額を償還させることができる。ただし、裁判所は、所有者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
***********

1.「Aが,建物賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合,Aは,その必要費の償還を受けるまで,留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。」

正解:○ 必要費償還請求権


 賃借人が必要費を支出した場合は、その償還を受けるまで留置権により、建物の返還を拒否できる。(民法295条1項)

賃借人が支出した必要費は賃貸人が支払うべきものであり、賃借人は賃貸人が負担すべき必要費を支出したときは、直ちに賃貸人Bに対して必要費全額の償還を請求できる。(民法608条1項)


賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、有益費全額または増加額の償還を請求できる。
ただし、全額もしくは現存増加額のどちらかを選択するのは賃貸人であり、賃借人ではない。
裁判所は所有者の請求により、償還に相当の期間を許与する事により、有益費の留置権の成立を否定することができます。(民法608条2項)

必要費
賃借の目的物の保存に必要な費用。支出後直ちに全額請求できる。 


有益費
賃借の目的物を改良して価値を増加させる費用。賃貸借終了時に請求
できる。(強行規定ではない:排除する特約有効)


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先取特権

先取特権
さきどりとっけん
債権者が複数いる場合に、債務者から他の債権者より先に弁済を受けられる権利。

担保物件が不動産物件であり、かつ売買契約の際に抵当権登記が行われた場合には、先取特権は、登記の日付の早い人にある。
つまり、第一順位の債権者がすべての債権に相当する配当を受けたあと、第二、第三の抵当権者に配当が行われる。これを先願主義と呼ぶ。
抵当権登記を行っていない場合は、権利を主張することはできない。

********
区分所有法 先取特権

第7条 先取特権

  区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき、他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。



3 民法(明治29年法律第89号)第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。


********
一般の債権者に先んじて弁済を受ける権利を先取特権といいます。
一般の先取特権と特別の先取特権に分類されます。

■一般の先取特権
共益費用の先取特権・雇人給料の先取特権・葬式費用の先取特権・日用品供給の先取特権があります。たとえば雇人が雇用主に対する未払い給料、退職金等の債権は雇用主の財産を競売した時に優先的に弁済を受ける権利があります。〔雇人給料の先取特権〕
一般の先取特権は債務者〔上記の例では雇用主〕の総財産が担保に供され、登記がなくても裁判所に申し出て競売の申立てをすることができます。



■特別の先取特権
不動産の先取特権・動産の先取特権があります。
不動産の先取特権には不動産保存の先取特権・不動産工事の先取特権・不動産売買の先取特権があります

*********

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心裡留保 意思の欠缺 錯誤

心裡留保

「表示行為に対応する真意がないのを知りながらする意思表示」

「表示行為が表意者の真意と異なる意味で解釈・理解されるのを
知りながらする意思表示」

**************

Aが、A所有の土地をBに売却する契約を締結した場合に関する次の
記述は、民法の規定によれば正しいか。


Aが、自分の真意ではないと認識しながらBに対する売却の意思表示を
行った場合で、BがそのAの真意を知っていたとき、Aは、売却の意思表示の


無効を主張できる。93条の但し書そのまま。


**********


意思の欠缺
「効果意思(真意)≠表示行為」
意思の欠缺には、心裡留保、虚偽表示、錯誤の3種類がある。


錯誤
「表示行為と真意が不一致なのに、表意者が知らない」
 「表意者が表示行為に対応する効果意思のないことを知らずにする意思表示」


「表示行為から推測される表意者の意思と真意が一致していない意思表示で、表意者本人がそのことに気づいていないこと」

動機の錯誤 
錯誤とは、内心的効果意思と表示行為が対応せず、しかも表意者(=意思表示をした本人)がその不一致を知らないことである。
従って、動機そのものが思い違いに基づくものである場合には「錯誤」の範囲に含めることができないので表意者を保護することは本来できないはずである。しかし実際にはこうした動機に関する思い違いが「錯誤」の問題として争われることが非常に多いため、判例ではこうした動機に関する思い違いも次の3つの要件を同時に満たすとき「錯誤」として取扱い、表意者の保護を図っている。

1:法律行為の要素の錯誤であること
法律行為の要素とは「意思表示の内容の主要な部分であり、社会通念上この点について錯誤がなければ表意者はそのような意思表示をしなかっただろうと認められるような部分」のことである。このような重要な部分について、動機の思い違いがあれば、表意者を保護しようという趣旨である。

2:動機が明示または黙示に表示されたこと
動機が何らかの形で表示され、相手方がその動機を知ることができたことである。これにより相手方が不測の損害を受けることを回避しようとする趣旨である。

3:表意者に重大な過失がないこと
これは通常の錯誤と同じ要件である。表意者が少し注意すれば、要素に該当する動機の思い違いを回避できた場合には、その表意者は保護しないという意味である。
 

要素の錯誤 

法律行為の重要な部分のことを「要素」という。この「要素」に関して錯誤がある場合には、民法第95条により意思表示をした本人を保護し、法律行為を原則的に無効としている。

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錯誤無効

契約の内容の重要な部分について、錯誤(勘違い)があり、勘違いだとわかれば、普通に考えて契約しないようなときは、その契約は無効となります。ただし、錯誤をしたものに重大な過失があったとき(注意を著しく欠いていたとき)は無効を主張できません。


錯誤(95条)
 「意思表示ハ法律行為ノ要素ニ錯誤アリタルトキハ無効トス 但表意者ニ重大ナル過失アリタルトキハ表意者自ラ其無効ヲ主張スルコトヲ得ス」

錯誤の要件

 ア 意思表示の存在
 イ 意思と表示の不一致
 ウ 表意者が不一致を知らないこと

心裡留保・虚偽表示と異なる。


 エ 「法律行為ノ要素」に錯誤があること

 判例・通説によれば、要素の錯誤とは、「因果関係」と「重要性」という2つの要件を備えた錯誤であるとされる。

因果関係

 因果関係とは、その錯誤がなければ表意者は意思表示をしなかったであろうということである。


重要性

 重要性とは、錯誤がなければ意思表示をしないであろうことが、表意者のみならず普通一般人の基準からいってももっともである程の、重要な部分についての錯誤であるということである。


あてはめ

 結局は表意者の保護と取引安全の要求の調和のためであるから、法律行為の種類、相手方(同一性、性状、品質、来歴)等の各場合について具体的に決せられる

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弁済の提供

弁済の提供

 債務の履行をするのに債権者の協力が必要な場合〔債務者が単独で完了することができない場合〕に,債務者側でできることを完了して,債権者に協力(受領)することを求めること。
〔「債権者が受領する前に債務者がなすべき行為」と考えることもできる。


現実の提供をするのに必要な準備を完了したことを通知してその受領を催告すればよい。このことを口頭の提供,又は言語上の提供という。(493条但書)


債権者の住所地で目的物を引き渡す持参債務の場合は、持参して引き渡す旨を述べること。この場合必ずしも目的物を提示しなくてもよい。目的物を持参したが債権者が不在で持ち帰った場合でも現実の提供とみなされる。(判例では金銭債務。)


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抵当権者の同意の登記

 抵当権者の同意の登記


抵当権の設定された以降に設定された賃貸借は、原則として競売における買受人に対抗できない。

ただし、「賃貸借の登記があり、かつ抵当権者が同意し、その同意の登記がある時」は競売人に対抗できる。

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任意代理 法定代理

任意代理

委任契約による代理人など。

本人と代理人との間の代理権授与行為(授権行為ともいう)によって発生する代理権のこと。
これに対して本人・代理人の意思に関係なく、法律によって発生する代理権は法定代理と呼ばれる。

本人の信託を受けて代理人となるものを任意代理人という。
代理権の根拠は授権行為によるものとされている。
授権行為とは、本人の代理人に対する代理権を授与する行為をいう。
授権行為自体は不要式行為であり、委任状は代理権を与えたことの証拠に過ぎない。
委任状には通常本人の署名・押印は必要だが、原則として実印を使用する必要はなく、三文判で足る。


法定代理人
法定代理人の代理権は法律に基づき発生する。
つまり、本人の意思によらず、法律の規定を根拠に代理人が選任されるが、訴訟能力 に欠ける者(訴訟無能力者)の保護を目的としている。

民法上では次の三種
親権者、
未成年後見人、
成年後見人


法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点が任意代理人と異なる。

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使用者責任 相当の注意

民法第715条
使用者責任
或事業の為めに他人を使用する者は被用者が其事業の執行に付き第三者に加へたる損害を賠償する責に任ず。
但使用者が被用者の選任及び其事業の監督に付き相当の注意を為したるとき又は相当の注意を為すも損害が生ずべかりしときは此限に在らず。使用者に代はりて事業を監督する者も亦前項の責に任ず。
前2項の規定は使用者又は監督者より被用者に対する求償権の行使を妨げず」

相当の注意とは、社会通念上、それだけの注意があれば犯罪が発生したり・被害等をこうむらないだろうと期待し得る程度のものをいうとされている。

被用者の選任や事業の監督につき相当の注意を払っていた場合や相当の注意を払っていても損害が発生するような場合は免れますが(第715条1項但書),最近ではこの免責はほとんど認められていないようです。


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