宅地建物取引主任者になろう

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合格しました。

合格しました。
今日、合格証がとどきました。
遅かったので心配しましたが・・・。

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自己採点

受けてきました。2007年度宅建試験

自己採点では37点。

マークミスが無ければ、ぎりぎりセーフと思いますが・・・。

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造作買取請求権

造作買取請求権

当事者の特約により排除することも許される

賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加したとき〔または建物の賃貸人から買い受けた造作〕は、期間満了及び解約の申入れによって終了するときに、賃貸人に時価で買い取るよう請求できます。(借地借家法33条1項)

これは、賃貸人から買いうけた造作にも適用されます。

 また、「期間の満了又は解約の申し入れ」によって終了する場合の、転借人と賃貸人との間でも準用されます。(借地借家法33条2項)

 ただし、この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約も認められています。(借地借家法37条)

・造作とされているもの・・・・畳、ふすま、障子等の建具、エアコン、照明器具など。

 取り外しが容易であり,建物の使用に客観的便益を与えるもの。収去すると造作そのものの価値を減ずるもの。〔有益費償還請求の対象にはならないことにも注意。〕

・造作買取請求権の対象・・・・賃借人が勝手につけた造作は買取請求権の対象にはならない。借地借家法で認められているものは以下の二つのみ。

 (i) 賃貸人の同意を得て建物に付加した造作
 (ii) 建物の賃貸人から買い受けた造作

・造作買取請求権について

 もともと,賃貸借契約が終了したときには,賃借人には建物に付加したものを収去して原状に回復させる義務があります。〔取り外しができないもので建物の現存価格を高めるものは有益費として費用償還の対象になる。〕

 しかし,取り外したところで,そのものの価値は建物と結びついてのものですから意味はなく,取り外すにしても費用や手間がかかることから賃借人が収去を望まないことのほうが多いでしょう。

 借地借家法は,このように費用償還請求権の対象にならないものを,賃貸人に時価で買い取らせることによって,賃借人の投下資本の回収をさせ,かつ収去の負担を免じることにしました。〔しかし,実際のところは,特約で買取請求権を排除する場合が多い。〕



第1項
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

第2項
前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

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先取特権

先取特権
さきどりとっけん
債権者が複数いる場合に、債務者から他の債権者より先に弁済を受けられる権利。

担保物件が不動産物件であり、かつ売買契約の際に抵当権登記が行われた場合には、先取特権は、登記の日付の早い人にある。
つまり、第一順位の債権者がすべての債権に相当する配当を受けたあと、第二、第三の抵当権者に配当が行われる。これを先願主義と呼ぶ。
抵当権登記を行っていない場合は、権利を主張することはできない。

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区分所有法 先取特権

第7条 先取特権

  区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき、他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。



3 民法(明治29年法律第89号)第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。


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一般の債権者に先んじて弁済を受ける権利を先取特権といいます。
一般の先取特権と特別の先取特権に分類されます。

■一般の先取特権
共益費用の先取特権・雇人給料の先取特権・葬式費用の先取特権・日用品供給の先取特権があります。たとえば雇人が雇用主に対する未払い給料、退職金等の債権は雇用主の財産を競売した時に優先的に弁済を受ける権利があります。〔雇人給料の先取特権〕
一般の先取特権は債務者〔上記の例では雇用主〕の総財産が担保に供され、登記がなくても裁判所に申し出て競売の申立てをすることができます。



■特別の先取特権
不動産の先取特権・動産の先取特権があります。
不動産の先取特権には不動産保存の先取特権・不動産工事の先取特権・不動産売買の先取特権があります

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土地信託

土地信託
土地の有効活用を行う。

信託銀行が、所有地をを信託不動産として預り、土地の所有者となって有効活用事業全体を代行する。

有効活用事業の推進にあたり、公法規制・周辺環境・近隣の賃料相場・対象地の地形や道路状況等の個別性などを分析し、客の意向を踏まえて有効活用プランをご提案する。

設計事務所・建築会社との打合せ、関係諸官庁との折衝、資金調達、テナント募集・管理などの手続きは信託銀行が代行する。

有効活用事業からの収益は信託配当として客に支払う。
信託銀行が借入金の返済、有効活用事業に係る諸費用等を支払ったうえ信託銀行が受領する信託報酬を控除した収益を信託配当として客に支払う。

信託終了時には、土地・建物を客に引渡す。


みずほ信託銀行:土地信託

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平成19年度宅建試験 法令の改正点と統計資料

http://book.dai-x.com/support/pdf/shiryo/taku.houkaisei.2007.pdf

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不当景品類および不当表示防止法

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問題

mondai

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賃借権の譲渡の効果

1.賃借権の譲渡後は、特段の意思表示が無い限り、譲渡人は賃貸借関係から離脱する。
2.賃借権譲渡後は、譲受人のみが賃借人となる。

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