宅地建物取引主任者になろう

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必要費償還請求権に基づく留置権


民法608条
1項

留置権者は、留置物について必要費を支出したときは、所有者にその償還をさせること
ができる。


2項

留置権者は、留置物について有益費を支出したときは、これによる価格の増加が現存する場合に限り、所有者の選択に従い、その支出した金額又は増加額を償還させることができる。ただし、裁判所は、所有者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
***********

1.「Aが,建物賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合,Aは,その必要費の償還を受けるまで,留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。」

正解:○ 必要費償還請求権


 賃借人が必要費を支出した場合は、その償還を受けるまで留置権により、建物の返還を拒否できる。(民法295条1項)

賃借人が支出した必要費は賃貸人が支払うべきものであり、賃借人は賃貸人が負担すべき必要費を支出したときは、直ちに賃貸人Bに対して必要費全額の償還を請求できる。(民法608条1項)


賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、有益費全額または増加額の償還を請求できる。
ただし、全額もしくは現存増加額のどちらかを選択するのは賃貸人であり、賃借人ではない。
裁判所は所有者の請求により、償還に相当の期間を許与する事により、有益費の留置権の成立を否定することができます。(民法608条2項)

必要費
賃借の目的物の保存に必要な費用。支出後直ちに全額請求できる。 


有益費
賃借の目的物を改良して価値を増加させる費用。賃貸借終了時に請求
できる。(強行規定ではない:排除する特約有効)


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心裡留保 意思の欠缺 錯誤

心裡留保

「表示行為に対応する真意がないのを知りながらする意思表示」

「表示行為が表意者の真意と異なる意味で解釈・理解されるのを
知りながらする意思表示」

**************

Aが、A所有の土地をBに売却する契約を締結した場合に関する次の
記述は、民法の規定によれば正しいか。


Aが、自分の真意ではないと認識しながらBに対する売却の意思表示を
行った場合で、BがそのAの真意を知っていたとき、Aは、売却の意思表示の


無効を主張できる。93条の但し書そのまま。


**********


意思の欠缺
「効果意思(真意)≠表示行為」
意思の欠缺には、心裡留保、虚偽表示、錯誤の3種類がある。


錯誤
「表示行為と真意が不一致なのに、表意者が知らない」
 「表意者が表示行為に対応する効果意思のないことを知らずにする意思表示」


「表示行為から推測される表意者の意思と真意が一致していない意思表示で、表意者本人がそのことに気づいていないこと」

動機の錯誤 
錯誤とは、内心的効果意思と表示行為が対応せず、しかも表意者(=意思表示をした本人)がその不一致を知らないことである。
従って、動機そのものが思い違いに基づくものである場合には「錯誤」の範囲に含めることができないので表意者を保護することは本来できないはずである。しかし実際にはこうした動機に関する思い違いが「錯誤」の問題として争われることが非常に多いため、判例ではこうした動機に関する思い違いも次の3つの要件を同時に満たすとき「錯誤」として取扱い、表意者の保護を図っている。

1:法律行為の要素の錯誤であること
法律行為の要素とは「意思表示の内容の主要な部分であり、社会通念上この点について錯誤がなければ表意者はそのような意思表示をしなかっただろうと認められるような部分」のことである。このような重要な部分について、動機の思い違いがあれば、表意者を保護しようという趣旨である。

2:動機が明示または黙示に表示されたこと
動機が何らかの形で表示され、相手方がその動機を知ることができたことである。これにより相手方が不測の損害を受けることを回避しようとする趣旨である。

3:表意者に重大な過失がないこと
これは通常の錯誤と同じ要件である。表意者が少し注意すれば、要素に該当する動機の思い違いを回避できた場合には、その表意者は保護しないという意味である。
 

要素の錯誤 

法律行為の重要な部分のことを「要素」という。この「要素」に関して錯誤がある場合には、民法第95条により意思表示をした本人を保護し、法律行為を原則的に無効としている。

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錯誤無効

契約の内容の重要な部分について、錯誤(勘違い)があり、勘違いだとわかれば、普通に考えて契約しないようなときは、その契約は無効となります。ただし、錯誤をしたものに重大な過失があったとき(注意を著しく欠いていたとき)は無効を主張できません。


錯誤(95条)
 「意思表示ハ法律行為ノ要素ニ錯誤アリタルトキハ無効トス 但表意者ニ重大ナル過失アリタルトキハ表意者自ラ其無効ヲ主張スルコトヲ得ス」

錯誤の要件

 ア 意思表示の存在
 イ 意思と表示の不一致
 ウ 表意者が不一致を知らないこと

心裡留保・虚偽表示と異なる。


 エ 「法律行為ノ要素」に錯誤があること

 判例・通説によれば、要素の錯誤とは、「因果関係」と「重要性」という2つの要件を備えた錯誤であるとされる。

因果関係

 因果関係とは、その錯誤がなければ表意者は意思表示をしなかったであろうということである。


重要性

 重要性とは、錯誤がなければ意思表示をしないであろうことが、表意者のみならず普通一般人の基準からいってももっともである程の、重要な部分についての錯誤であるということである。


あてはめ

 結局は表意者の保護と取引安全の要求の調和のためであるから、法律行為の種類、相手方(同一性、性状、品質、来歴)等の各場合について具体的に決せられる

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弁済の提供

弁済の提供

 債務の履行をするのに債権者の協力が必要な場合〔債務者が単独で完了することができない場合〕に,債務者側でできることを完了して,債権者に協力(受領)することを求めること。
〔「債権者が受領する前に債務者がなすべき行為」と考えることもできる。


現実の提供をするのに必要な準備を完了したことを通知してその受領を催告すればよい。このことを口頭の提供,又は言語上の提供という。(493条但書)


債権者の住所地で目的物を引き渡す持参債務の場合は、持参して引き渡す旨を述べること。この場合必ずしも目的物を提示しなくてもよい。目的物を持参したが債権者が不在で持ち帰った場合でも現実の提供とみなされる。(判例では金銭債務。)


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抵当権者の同意の登記

 抵当権者の同意の登記


抵当権の設定された以降に設定された賃貸借は、原則として競売における買受人に対抗できない。

ただし、「賃貸借の登記があり、かつ抵当権者が同意し、その同意の登記がある時」は競売人に対抗できる。

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任意代理 法定代理

任意代理

委任契約による代理人など。

本人と代理人との間の代理権授与行為(授権行為ともいう)によって発生する代理権のこと。
これに対して本人・代理人の意思に関係なく、法律によって発生する代理権は法定代理と呼ばれる。

本人の信託を受けて代理人となるものを任意代理人という。
代理権の根拠は授権行為によるものとされている。
授権行為とは、本人の代理人に対する代理権を授与する行為をいう。
授権行為自体は不要式行為であり、委任状は代理権を与えたことの証拠に過ぎない。
委任状には通常本人の署名・押印は必要だが、原則として実印を使用する必要はなく、三文判で足る。


法定代理人
法定代理人の代理権は法律に基づき発生する。
つまり、本人の意思によらず、法律の規定を根拠に代理人が選任されるが、訴訟能力 に欠ける者(訴訟無能力者)の保護を目的としている。

民法上では次の三種
親権者、
未成年後見人、
成年後見人


法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点が任意代理人と異なる。

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使用者責任 相当の注意

民法第715条
使用者責任
或事業の為めに他人を使用する者は被用者が其事業の執行に付き第三者に加へたる損害を賠償する責に任ず。
但使用者が被用者の選任及び其事業の監督に付き相当の注意を為したるとき又は相当の注意を為すも損害が生ずべかりしときは此限に在らず。使用者に代はりて事業を監督する者も亦前項の責に任ず。
前2項の規定は使用者又は監督者より被用者に対する求償権の行使を妨げず」

相当の注意とは、社会通念上、それだけの注意があれば犯罪が発生したり・被害等をこうむらないだろうと期待し得る程度のものをいうとされている。

被用者の選任や事業の監督につき相当の注意を払っていた場合や相当の注意を払っていても損害が発生するような場合は免れますが(第715条1項但書),最近ではこの免責はほとんど認められていないようです。


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遺留分減殺請求

遺言書で分割がなされていた場合でも、法律上法定相続人には、それぞれ法定相続分の2分の1の遺留分が認められており、相続分がそれ以下になってしまうときには、遺留分減殺請求をすることができる。


 本来、財産の処分は自己の意思に委ねられているので、遺産をどのように処分することも本人の自由である。
しかし、同居の親族などは、その遺産を頼りに生活している場合も多いので、法は遺留分減殺請求を認めて、本人の意思を尊重しながらもそのような親族をも保護しようとしている。

遺留分を侵害するような内容の遺言書を書いたとしてもそれが無効になるということではない。

遺留分を侵害された法定相続人が持っている権利であって必ず行使しなければならないものではない。

遺留分減殺請求は、遺留分を侵害した人に、直接遺留分減殺の意思表示をすることができる。

相手方がそれに応じない場合には家庭裁判所の調停による。
遺留分減殺請求権の消滅時効は、相続の開始を知った時から1年である。(民法1042条)。

なお、被相続人の兄弟姉妹には遺留分は認められていない。

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消滅時効 損害賠償 不法行為

損害賠償請求権

債務不履行
起算日 損害賠償請求をすることができる時(原則として債務不履行の時)
10年
民法 第724条

不法行為
被害者が損害及び加害者を知った時から 3年
不法行為の時から 20年





一覧表

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自動債権 受動債権 相殺

自動債権
相殺する側の債権

受動債権
相手方の債権

相殺するためには、両債権が相殺敵状にあること
(1)両債権が同種であること、
(2)両方とも弁済期にあること(ただし受動債権については期限の利益を放棄できる)を要する。

相殺禁止の特約があるときは相殺することができず、また第三債務者が、支払いの差止めを受けた後に取得した債権を自動債権として、差押えを受けた受動債権について相殺しても、これをもって差押債権者に対抗できない(同法511条)。
相殺の意思表示があると、相殺敵状時に遡って債権が消滅する(同法506条2項)。


自動債権は、相殺する側の債権で、履行を強制することになります。
 受働債権は、相殺される側の債権で、任意に債務を履行することになります


相殺適状時期の考え方は、
原則として、「両債権の弁済期が到来した時」
例外的に「受動債権について、自己の期限の利益を自ら放棄する場合は、自動債権の弁済期到来時」
従って、相対立する債権の弁済期が異なっている場合、相殺の意思表示をする者が期限の利益を放棄できる場合は、自動債権の弁済期が相殺適状時となる。

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敷金

新賃貸人と賃借人との敷金関係
賃貸借存続期間中に、賃貸不動産の所有権が移転し、所有権者が賃貸人の地位を承継した場合には、旧賃貸人に差し入れられていた敷金は、旧賃貸人に対する未払い賃料を控除し、残額があれば、その残額についての権利義務が、新賃貸人に承継される。


賃貸人と新賃借人との敷金関係
賃借権が旧賃借人が新賃借人に移転された場合でも、敷金に関する権利義務関係は、特段の事情が無い限り新賃借人に承継されない。


敷金返還請求権は、目的物の明け渡しと同時履行の関係にはならない。
(目的物を引き渡した場合に請求権が発生する)

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賃貸借の解除

1.期間の定めの無い賃貸借
①当事者は何時でも解除の申し入れをすることができる。

②上記申し入れがあったときは、土地賃貸借は解除申し入れの日から一年を経過した時に、また、建物賃貸借は申し入れの日から三ヶ月を経過したときにそれぞれ終了する。

2.期間の定めのある賃貸借
原則 
期間満了によって終了する
例外
各当事者は、「期間内であっても途中解約することができる旨の特約」がある場合、各当事者は①、②の方法により賃貸借を終了することができる。

3.解除の効力
賃貸借の解除は、将来に向かって、その効力を生じる。




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賃借権の解除に伴う転貸借

賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除されたときは、転貸借は履行不能によりにより終了し、転借人は賃貸人に対抗することができない。

賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情が無い限り、賃借人は合意解除をもって転借人に対抗できない。

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賃貸物の転貸の効果

1.適法な転貸が行われても、賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は継続し、賃貸人は賃借人に対する権利の行使を妨げられることは無い。
2.転借人は、賃料支払請求権および賃貸物返還請求権に対して直接に義務を負う。
3. 2.の場合、転借人は転貸人にした賃料の前払いを以って賃貸人に対抗することはできない。



賃貸人が転借人に賃料の支払を請求する場合、その額は、賃借料の額または転借料の額のうちいずれか少ない額を限度とする。

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不動産賃貸借の対抗力

土地貸借権
民法上の対抗力    土地賃借権の登記
借地借家法の対抗力  借地上の建物の登記

建物賃借権  
民法上   建物賃借権の登記
借地借家法 建物の引渡し

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必要費および有益費

必要費
目的物の現状を維持回復するために必要な費用
賃借人は賃貸人に対して、直ちにその支出した費用の償還を請求できる

有益費
目的物の価値を増加させるために支出した費用
賃貸人は賃貸借の終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従い、「賃借人の支出した費用の額」または「賃貸借終了時に現存する価値増加額」を償還しなければならない。

必要費・有益費の償還は、賃貸人が賃貸物変換を受けた時から一年以内に請求しなければならない。



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賃貸借物の修繕・保存

賃貸人の修繕義務
賃貸人は 賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負う。

保存行為
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことはできない。

賃貸人の修繕義務は特約で排除できる。

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造作買取請求権

賃貸借契約が終わった時に、借家人が家主に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせることができる権利のこと。

借家人が家主の合意を得て建物に対して付加した造作か、入居した時に家主から買い受けた造作が対象。

なお、新借地借家法では当事者の特約で造作買取請求権を排除できる。

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