宅地建物取引主任者になろう

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

PageTop

問題

mondai

スポンサーサイト

PageTop

特定行政庁

特定行政庁
特定行政庁とは、建築主事が置かれている地方自治体の長のこと。建築主事は、建築確認のほか、違反建築物への是正命令、斜線制限、絶対高さの制限などの各制限などを、建築基準法に基づいて行う。

原則的には、人口25万人以上の市では、市長が特定行政庁であり、それ未満のときは、各都道府県と市町村が話し合って、知事か市長のどちらかが、特定行政庁になる。しかし、現実には人口10万人を超える市のほとんどで、市長が特定行政庁になっている。特定行政庁には、「一般特定行政庁」と「限定特定行政庁」があり、前者は建築基準法についてすべての事務が行える広い権限を持っている。


PageTop

決議条件

①建替え決議
 各4/5以上   規約で別段の定めはできない


②共用部分の重大な変更(形状または効用の著しい変更を伴わないもの)
 各3/4以上
 区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができる



③規約の設定・変更・廃止
④管理組合の法人化・管理組合法人の解散
⑤義務違反者(区分所有者)に対する使用禁止の請求・区分所有者の競売請求
⑥義務違反者(占有者)に対する引渡し請求
⑦大規模滅失の場合の復旧
 各3/4以上
 規約で別段の定めをすることができない



⑧義務違反者(区分所有者・占有者)に対する行為の停止等の請求に関する訴訟の提起
 各過半数 規約で別段の定めをすることができない。



⑨共用部分の軽微な変更(形状または効用の著しい変更を伴わないもの)
⑩管理者の選任・解任
⑪小規模滅失の場合の復旧
 各過半数  規約で別段の定めをすることができる



⑫集会の召集
 各1/5以上  規約で減ずることができる

PageTop

普通建物賃貸借

存続期間
期間を一年未満とする建物の賃貸借は無効とされ、期間の定めの無い建物賃貸借とみなす。

更新
期間の定めのある場合
当事者が期間の満了の一年前から六ヶ月前までの間に相手方に対して、「更新をしない」または、「条件を変更しなければ更新しない」旨の通知をしなかった場合は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

賃貸人の上記通知は正当事由がなければならない。

期間終了後に建物の賃借人が園建物の使用を継続する場合、建物の賃貸人が、遅滞無く意義を述べなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

解約
建物の賃貸人が解約の申し入れをした場合、建物の賃貸借は解約の申し入れの日から6ヶ月計画することをもって終了する。
(申し入れには正当事由が必要)

賃借人の解約の申し入れの場合、三ヶ月経過をもって契約は終了する。

PageTop

敷金

新賃貸人と賃借人との敷金関係
賃貸借存続期間中に、賃貸不動産の所有権が移転し、所有権者が賃貸人の地位を承継した場合には、旧賃貸人に差し入れられていた敷金は、旧賃貸人に対する未払い賃料を控除し、残額があれば、その残額についての権利義務が、新賃貸人に承継される。


賃貸人と新賃借人との敷金関係
賃借権が旧賃借人が新賃借人に移転された場合でも、敷金に関する権利義務関係は、特段の事情が無い限り新賃借人に承継されない。


敷金返還請求権は、目的物の明け渡しと同時履行の関係にはならない。
(目的物を引き渡した場合に請求権が発生する)

PageTop

賃貸借の解除

1.期間の定めの無い賃貸借
①当事者は何時でも解除の申し入れをすることができる。

②上記申し入れがあったときは、土地賃貸借は解除申し入れの日から一年を経過した時に、また、建物賃貸借は申し入れの日から三ヶ月を経過したときにそれぞれ終了する。

2.期間の定めのある賃貸借
原則 
期間満了によって終了する
例外
各当事者は、「期間内であっても途中解約することができる旨の特約」がある場合、各当事者は①、②の方法により賃貸借を終了することができる。

3.解除の効力
賃貸借の解除は、将来に向かって、その効力を生じる。




PageTop

賃借権の解除に伴う転貸借

賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除されたときは、転貸借は履行不能によりにより終了し、転借人は賃貸人に対抗することができない。

賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情が無い限り、賃借人は合意解除をもって転借人に対抗できない。

PageTop

賃貸物の転貸の効果

1.適法な転貸が行われても、賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は継続し、賃貸人は賃借人に対する権利の行使を妨げられることは無い。
2.転借人は、賃料支払請求権および賃貸物返還請求権に対して直接に義務を負う。
3. 2.の場合、転借人は転貸人にした賃料の前払いを以って賃貸人に対抗することはできない。



賃貸人が転借人に賃料の支払を請求する場合、その額は、賃借料の額または転借料の額のうちいずれか少ない額を限度とする。

PageTop

賃借権の譲渡の効果

1.賃借権の譲渡後は、特段の意思表示が無い限り、譲渡人は賃貸借関係から離脱する。
2.賃借権譲渡後は、譲受人のみが賃借人となる。

PageTop

賃借権の譲渡・貸借物の転貸の制限

譲渡・転貸の制限

民法上
賃借人は 賃貸人の承諾を得なければ「賃借権を譲渡すること」または「賃借物を転貸すること」ができない。

賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく(無断で)第三者に賃貸物を使用収益させたときは、賃貸人は契約を解除することができる。
ただし、無断譲渡・無断転貸であっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段に事情がある場合には、賃貸人には解除権は発生しない。

借地借家法
第三者が土地貸借権を取得し、または転借しても借地権設定者に不利となる恐れが無いにもかかわらず、借地権設定者が承諾し無い場合は、裁判所は借地権者の申立により、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。




借地借家法

PageTop

不動産賃貸借の対抗力

土地貸借権
民法上の対抗力    土地賃借権の登記
借地借家法の対抗力  借地上の建物の登記

建物賃借権  
民法上   建物賃借権の登記
借地借家法 建物の引渡し

PageTop

必要費および有益費

必要費
目的物の現状を維持回復するために必要な費用
賃借人は賃貸人に対して、直ちにその支出した費用の償還を請求できる

有益費
目的物の価値を増加させるために支出した費用
賃貸人は賃貸借の終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従い、「賃借人の支出した費用の額」または「賃貸借終了時に現存する価値増加額」を償還しなければならない。

必要費・有益費の償還は、賃貸人が賃貸物変換を受けた時から一年以内に請求しなければならない。



PageTop

賃貸借物の修繕・保存

賃貸人の修繕義務
賃貸人は 賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負う。

保存行為
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことはできない。

賃貸人の修繕義務は特約で排除できる。

PageTop

造作買取請求権

賃貸借契約が終わった時に、借家人が家主に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせることができる権利のこと。

借家人が家主の合意を得て建物に対して付加した造作か、入居した時に家主から買い受けた造作が対象。

なお、新借地借家法では当事者の特約で造作買取請求権を排除できる。

PageTop
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。