宅地建物取引主任者になろう

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遺留分減殺請求

遺言書で分割がなされていた場合でも、法律上法定相続人には、それぞれ法定相続分の2分の1の遺留分が認められており、相続分がそれ以下になってしまうときには、遺留分減殺請求をすることができる。


 本来、財産の処分は自己の意思に委ねられているので、遺産をどのように処分することも本人の自由である。
しかし、同居の親族などは、その遺産を頼りに生活している場合も多いので、法は遺留分減殺請求を認めて、本人の意思を尊重しながらもそのような親族をも保護しようとしている。

遺留分を侵害するような内容の遺言書を書いたとしてもそれが無効になるということではない。

遺留分を侵害された法定相続人が持っている権利であって必ず行使しなければならないものではない。

遺留分減殺請求は、遺留分を侵害した人に、直接遺留分減殺の意思表示をすることができる。

相手方がそれに応じない場合には家庭裁判所の調停による。
遺留分減殺請求権の消滅時効は、相続の開始を知った時から1年である。(民法1042条)。

なお、被相続人の兄弟姉妹には遺留分は認められていない。

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消滅時効 損害賠償 不法行為

損害賠償請求権

債務不履行
起算日 損害賠償請求をすることができる時(原則として債務不履行の時)
10年
民法 第724条

不法行為
被害者が損害及び加害者を知った時から 3年
不法行為の時から 20年





一覧表

http://www.e-somu.com/business/prescription/prescription_top.html

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自動債権 受動債権 相殺

自動債権
相殺する側の債権

受動債権
相手方の債権

相殺するためには、両債権が相殺敵状にあること
(1)両債権が同種であること、
(2)両方とも弁済期にあること(ただし受動債権については期限の利益を放棄できる)を要する。

相殺禁止の特約があるときは相殺することができず、また第三債務者が、支払いの差止めを受けた後に取得した債権を自動債権として、差押えを受けた受動債権について相殺しても、これをもって差押債権者に対抗できない(同法511条)。
相殺の意思表示があると、相殺敵状時に遡って債権が消滅する(同法506条2項)。


自動債権は、相殺する側の債権で、履行を強制することになります。
 受働債権は、相殺される側の債権で、任意に債務を履行することになります


相殺適状時期の考え方は、
原則として、「両債権の弁済期が到来した時」
例外的に「受動債権について、自己の期限の利益を自ら放棄する場合は、自動債権の弁済期到来時」
従って、相対立する債権の弁済期が異なっている場合、相殺の意思表示をする者が期限の利益を放棄できる場合は、自動債権の弁済期が相殺適状時となる。

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需給統計

需給統計

1. 平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地で0.1%、商業地2.3%となり、平成三年以来16年ぶりにわずかな上昇となった。

平成18年度1月以降の一年間の地価動向は、三大都市圏においては、平均で住宅地2.8%、商業地8.9%と上昇し、住宅地は平成3年ぶりの上昇、商業地は2年連続して上昇した。



2.平成18年の全国の新設住宅着工面積は、108,815千㎡であり、3年連続の増加となった。

3.平成18年度土地白書(国土交通省)によれば、平成15年度の全国の宅地供給量は、6,600haであり、対前年比1.5%減となった。

4.平成18年度土地鳥白書によれば、わが国の国土面積の約85%を占める宅地・農地・および森林・原野について、所有主体別の状況をみると平成16年度では国公有地が約37%、私有地が63%となっている。

5.私有地に関する土地保有状況は、個人所有地が85.6%、法人所有地が14.4%となっている。

6.平成17年度の不動産業界の売上高は、34兆4997億円で、全産業の約2.28%を占めている。

7.平成18年度版土地白書によれば、平成16年の全国の土地取引面積は169千haであり、前年度比9.7%増となっている。



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風致地区

目的
 風致地区は、都市における風致を維持するために定められる都市計画法第8条第1項第7号に規定する地域地区である。「都市の風致」とは、都市において水や緑などの自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観であり、風致地区は、良好な自然的景観を形成している区域のうち、土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な区域について定めるものである。



概要
1) 指定主体等
 風致地区は、10ha以上は都道府県・政令市が、10ha未満は市町村が指定し、風致地区内における建築等の規制に係る条例の制定に関する基準を定める政令(以下、「風致政令」という。)で定める基準に従い、地方公共団体が条例(以下、「風致条例」という。)を制定することとしている。

国土交通省

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土地信託

土地信託
土地の有効活用を行う。

信託銀行が、所有地をを信託不動産として預り、土地の所有者となって有効活用事業全体を代行する。

有効活用事業の推進にあたり、公法規制・周辺環境・近隣の賃料相場・対象地の地形や道路状況等の個別性などを分析し、客の意向を踏まえて有効活用プランをご提案する。

設計事務所・建築会社との打合せ、関係諸官庁との折衝、資金調達、テナント募集・管理などの手続きは信託銀行が代行する。

有効活用事業からの収益は信託配当として客に支払う。
信託銀行が借入金の返済、有効活用事業に係る諸費用等を支払ったうえ信託銀行が受領する信託報酬を控除した収益を信託配当として客に支払う。

信託終了時には、土地・建物を客に引渡す。


みずほ信託銀行:土地信託

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区分建物の登記

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開発許可基準

開発許可基準
1) 技術基準(法第33条)
道路・公園・給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準です。
→地方公共団体の条例で、一定の強化又は緩和、最低敷地規模に関する制限の付加が可能です
2) 立地基準(法第34条)‥市街化調整区域にのみ適用されます。
市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、許可できる開発行為の類型を限定しています。

例 イ  日用品店舗等日常生活に必要な施設の用に供する目的で行う開発行為(第1号)
ロ  農林水産物の処理、貯蔵、加工のための施設の用に供する目的で行う開発行為(第4号)
ハ  地区計画等の内容に適合する開発(第8号)
ニ  市街化区域に近隣接する一定の地域のうち、条例(開発許可権者が統轄す地方公共団体が定める。以下同じ。)で指定する区域において、条例で定める周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物の建築等を目的とする開発行為(第8号の3)
ホ  開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、条例で区域、目的等を限り定めたもの(第8号の4)
へ  その他、下記のいずれかに該当する開発行為で、あらかじめ開発審査会の議を経たもの(第10号)
i 原則20ha以上の計画的開発(開発許可権者が条例で5haまで引き下げ可)(同号イ)
ii 周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの(同号ロ)

国土交通省HP

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特定行政庁

特定行政庁
確認申請書を提出するのが特定行政庁と呼ばれる行政機関。

特定行政庁(建築基準法第2条第三六号)

 建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。
 (以下略)

建築主事がいる行政機関のこと。
市町村の建築の課に建築主事がいればその市町村は特定行政庁であり、建築主事がいなければ都道府県の関係事務所が特定行政庁ということになる。
市町村がそのまま特定行政庁であるとは限らない。

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平成19年度宅建試験 法令の改正点と統計資料

http://book.dai-x.com/support/pdf/shiryo/taku.houkaisei.2007.pdf

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特定街区

特定街区
街区を単位として、有効な空地を備えた市街地の整備改善に資する建築物の計画を都市計画に定め、建築形態の一般的規制を適用せずこれに置き換え。
有効な空地の規模等に応じ、容積率を割増。
隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間の容積率移転が可能。

国土交通省建築基準法上の特例制度や地区計画等、建築協定など、地区の実情に応じたまちづくりを進めるための制度

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景品類の提供の制限

懸賞により提供する景品類の場合
①取引価額の20倍または10万円のうちいずれか低い価額の範囲
(ただし総額は当該懸賞にかかわる取引予定価額の2/100以内

②懸賞によらないで提供する景品類の場合
取引価額の1/10 または100万円のいずれか低い価額

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公正競争規約

不動産に関する公正競争規約

この公正競争規約(以下「規約」という。)は、不当景品類及び不当表示防止法(昭和37年法律第134号)第12条第1項の規定に基づき、不動産の取引に関する表示に係る事項を定めることにより、一般消費者の不動産の適正な選択に資するとともに、不動産業における不当な顧客の誘引を防止し、もって公正な競争を確保することを目的とする。

不動産公正取引協議会連合会

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不当景品類および不当表示防止法

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実質賃料 実質賃料

支払賃料とは、
鑑定評価で求める価格または賃料の種類の一つです。
不動産の賃貸借等に伴い、その契約に当たって支払われる一時金を除いて、各支払時期に支払われる賃料であります。
 
支払賃料は実質賃料の構成要素の一つであるといえます。
一時金の授受が行われないときにあっては支払賃料は実際上、実質賃料と一致することになります。


実質賃料とは、
鑑定評価で求める賃料の種類の一つです。
賃料には地代や家賃があるが、これらはまた実質賃料と支払賃料とに分けられています。
実質賃料とは、一定の期間に貸主に支払われる経済的対価のすべてを意味し、定期的に支払う金銭による支払賃料とは異なります。
 
地代、家賃として定期的に支払われる支払賃料以外に一時金の授受があればそれを考慮しなければならないとされています。
つまり、一時金が賃料の前払的性格を持つ権利金である場合は一定の期間内に発生するその運用益および償却額、また、預り金的性格を持つ敷金、保証金等である場合は同じくその運用益が含まれるということです。

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問題

mondai

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特定行政庁

特定行政庁
特定行政庁とは、建築主事が置かれている地方自治体の長のこと。建築主事は、建築確認のほか、違反建築物への是正命令、斜線制限、絶対高さの制限などの各制限などを、建築基準法に基づいて行う。

原則的には、人口25万人以上の市では、市長が特定行政庁であり、それ未満のときは、各都道府県と市町村が話し合って、知事か市長のどちらかが、特定行政庁になる。しかし、現実には人口10万人を超える市のほとんどで、市長が特定行政庁になっている。特定行政庁には、「一般特定行政庁」と「限定特定行政庁」があり、前者は建築基準法についてすべての事務が行える広い権限を持っている。


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決議条件

①建替え決議
 各4/5以上   規約で別段の定めはできない


②共用部分の重大な変更(形状または効用の著しい変更を伴わないもの)
 各3/4以上
 区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができる



③規約の設定・変更・廃止
④管理組合の法人化・管理組合法人の解散
⑤義務違反者(区分所有者)に対する使用禁止の請求・区分所有者の競売請求
⑥義務違反者(占有者)に対する引渡し請求
⑦大規模滅失の場合の復旧
 各3/4以上
 規約で別段の定めをすることができない



⑧義務違反者(区分所有者・占有者)に対する行為の停止等の請求に関する訴訟の提起
 各過半数 規約で別段の定めをすることができない。



⑨共用部分の軽微な変更(形状または効用の著しい変更を伴わないもの)
⑩管理者の選任・解任
⑪小規模滅失の場合の復旧
 各過半数  規約で別段の定めをすることができる



⑫集会の召集
 各1/5以上  規約で減ずることができる

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普通建物賃貸借

存続期間
期間を一年未満とする建物の賃貸借は無効とされ、期間の定めの無い建物賃貸借とみなす。

更新
期間の定めのある場合
当事者が期間の満了の一年前から六ヶ月前までの間に相手方に対して、「更新をしない」または、「条件を変更しなければ更新しない」旨の通知をしなかった場合は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

賃貸人の上記通知は正当事由がなければならない。

期間終了後に建物の賃借人が園建物の使用を継続する場合、建物の賃貸人が、遅滞無く意義を述べなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

解約
建物の賃貸人が解約の申し入れをした場合、建物の賃貸借は解約の申し入れの日から6ヶ月計画することをもって終了する。
(申し入れには正当事由が必要)

賃借人の解約の申し入れの場合、三ヶ月経過をもって契約は終了する。

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敷金

新賃貸人と賃借人との敷金関係
賃貸借存続期間中に、賃貸不動産の所有権が移転し、所有権者が賃貸人の地位を承継した場合には、旧賃貸人に差し入れられていた敷金は、旧賃貸人に対する未払い賃料を控除し、残額があれば、その残額についての権利義務が、新賃貸人に承継される。


賃貸人と新賃借人との敷金関係
賃借権が旧賃借人が新賃借人に移転された場合でも、敷金に関する権利義務関係は、特段の事情が無い限り新賃借人に承継されない。


敷金返還請求権は、目的物の明け渡しと同時履行の関係にはならない。
(目的物を引き渡した場合に請求権が発生する)

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賃貸借の解除

1.期間の定めの無い賃貸借
①当事者は何時でも解除の申し入れをすることができる。

②上記申し入れがあったときは、土地賃貸借は解除申し入れの日から一年を経過した時に、また、建物賃貸借は申し入れの日から三ヶ月を経過したときにそれぞれ終了する。

2.期間の定めのある賃貸借
原則 
期間満了によって終了する
例外
各当事者は、「期間内であっても途中解約することができる旨の特約」がある場合、各当事者は①、②の方法により賃貸借を終了することができる。

3.解除の効力
賃貸借の解除は、将来に向かって、その効力を生じる。




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賃借権の解除に伴う転貸借

賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除されたときは、転貸借は履行不能によりにより終了し、転借人は賃貸人に対抗することができない。

賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情が無い限り、賃借人は合意解除をもって転借人に対抗できない。

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賃貸物の転貸の効果

1.適法な転貸が行われても、賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は継続し、賃貸人は賃借人に対する権利の行使を妨げられることは無い。
2.転借人は、賃料支払請求権および賃貸物返還請求権に対して直接に義務を負う。
3. 2.の場合、転借人は転貸人にした賃料の前払いを以って賃貸人に対抗することはできない。



賃貸人が転借人に賃料の支払を請求する場合、その額は、賃借料の額または転借料の額のうちいずれか少ない額を限度とする。

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賃借権の譲渡の効果

1.賃借権の譲渡後は、特段の意思表示が無い限り、譲渡人は賃貸借関係から離脱する。
2.賃借権譲渡後は、譲受人のみが賃借人となる。

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賃借権の譲渡・貸借物の転貸の制限

譲渡・転貸の制限

民法上
賃借人は 賃貸人の承諾を得なければ「賃借権を譲渡すること」または「賃借物を転貸すること」ができない。

賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく(無断で)第三者に賃貸物を使用収益させたときは、賃貸人は契約を解除することができる。
ただし、無断譲渡・無断転貸であっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段に事情がある場合には、賃貸人には解除権は発生しない。

借地借家法
第三者が土地貸借権を取得し、または転借しても借地権設定者に不利となる恐れが無いにもかかわらず、借地権設定者が承諾し無い場合は、裁判所は借地権者の申立により、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。




借地借家法

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不動産賃貸借の対抗力

土地貸借権
民法上の対抗力    土地賃借権の登記
借地借家法の対抗力  借地上の建物の登記

建物賃借権  
民法上   建物賃借権の登記
借地借家法 建物の引渡し

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必要費および有益費

必要費
目的物の現状を維持回復するために必要な費用
賃借人は賃貸人に対して、直ちにその支出した費用の償還を請求できる

有益費
目的物の価値を増加させるために支出した費用
賃貸人は賃貸借の終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従い、「賃借人の支出した費用の額」または「賃貸借終了時に現存する価値増加額」を償還しなければならない。

必要費・有益費の償還は、賃貸人が賃貸物変換を受けた時から一年以内に請求しなければならない。



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賃貸借物の修繕・保存

賃貸人の修繕義務
賃貸人は 賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負う。

保存行為
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことはできない。

賃貸人の修繕義務は特約で排除できる。

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造作買取請求権

賃貸借契約が終わった時に、借家人が家主に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせることができる権利のこと。

借家人が家主の合意を得て建物に対して付加した造作か、入居した時に家主から買い受けた造作が対象。

なお、新借地借家法では当事者の特約で造作買取請求権を排除できる。

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